共有名義の土地を相続した場合 | ＜兵庫県＞誠実・丁寧・柔軟に、お悩み事の解決の糸口を探します「やまゆり司法書士事務所」

共有名義の土地を相続した場合、今後、相続した土地をどのように活用するのか、また他の共有者との関係性を考慮し慎重に検討する必要があります。

前提として、一般的に共有状態は好ましくないです。

その理由として、共有不動産の処分には共有者全員の同意がなければ処分（売却等）することが出来ません。共有持分のみを売却することは不可能ではありませんが、赤の他人との共有になる不動産を購入される方を見つけるのは簡単ではありません。

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共有名義を解消する方法

共有名義を解消する方法は下記のような方法が考えられます。

1人でも売却に反対する人がいる場合には、売却できないですが、全員の合意がある場合には無駄な費用を払うことなく共有名義を解消することなく売却することが出来ます。

自分の持ち分を共有者以外の第三者に売却する方法です。

とはいえ前述した通り、買主を見つけることが困難で、買主が見つかったとしても相場よりも安くなってしまうので、共有者全員での売却が困難な場合に検討する手段です。

共有者の中に、単独所有を希望する者がいる場合、又は持分を処分したいと考えている者がいる場合に、持分移転や持分買取を検討します。

その際、持分の金額が相場よりも高すぎたり低すぎたりすると差額が贈与と税務署に指摘されるリスクがあります。正当な金額を算出するには不動産鑑定士に依頼しなければならない場合もあり、鑑定費用がかかります。

持分放棄は、持分を放棄することをいいます。持分放棄は単独行為のため、他の共有者の同意は必要ありません。持分放棄をすると、その持分は他の共有者に帰属します。注意点としては、持分放棄は贈与とは異なりますが、税務上は贈与として贈与税が課税される可能性があります。

共有物の分割（現物分割）は、もともと一筆である共有名義の土地を分筆して、二筆以上の土地にしてしまい、それぞれを単有名義とする方法等です。

分筆した土地を元々の土地の持分に対応した割合で分けた場合、その分割による土地の譲渡はなかったものとして取り扱うため、持分に応じた現物分割の場合には課税関係は発生しません。

いずれの方法でも共有名義の解消が困難である場合には、裁判所に共有物の分割を請求する共有物分割請求があります。

共有名義の土地を相続した際に、共有者が被相続人と相続人の場合には、共有者である相続人が相続することで、共有名義を解消することができます。

例）

被相続人；父　

相続人：長男　次男

土地の所有者：持分2分の1 父、持分2分の1長男

この場合、長男と次男が遺産分割協議を行い、父の名義を長男に相続させることで共有名義が解消されます。

相続した土地が、共有者複数である場合には、相続のタイミングで共有名義を解消することはできません。

例）

被相続人：父

相続人：長男、次男

土地の所有者：持分5分の2 父、持分5分の2 長男、持分5分の1 叔父（相続人ではない）

この例であれば、叔父さんが売却に反対していなければ、①の後、長男と叔父が売却手続きを行えば問題ありません。しかし長い期間で見ると、例えば叔父が亡くなった場合、叔父の相続人が共有持ち分を相続し、共有者の人数が増えてしまいます。

そのため、共有名義の解消や不動産の処分は困難になっていきます。

その他、不動産の共有となるいろんなシーンが想定され、名義を変更するには登録免許税、不動産取得税、所得税、贈与税等大きな費用がかかります。

名義変更を検討されている方は一度ご相談下さい。