Author Archive
住所変更登記の義務化とフィッシングメール
令和８年４月１日から所有権登記名義人が住所変更をした場合、２年以内に住所変更登記が義務化されることが決まっていますが、それに伴い、令和７年４月２１日からスマート変更登記の運用も開始されました。
このスマート変更登記の制度をざっくりと説明すると・・・
不動産の名義人が、メールアドレスを法務局に登録しておけば、引っ越し等で住所が変わった際に、住基ネットを通じて法務局が住所変更を確認し、「住所変更されたようですが、こちらで住所変更登記をしてもよいですか？」とお尋ねのメールを送り、それに対して「OKです。」と返事があれば、法務局が住所変更登記をしてくれるという制度だそうですが・・・
正直、どうして今のご時世でメールで？？と思いました。
ニュースで詐欺の話題を目にしない日は無いくらいにメールや電話、SNS上での詐欺が多発しているこのご時世で、この制度は・・・どうなんだろうと思っております。
住所変更登記が義務化になり、住基ネットで把握できるのであれば勝手に住所変更登記してくれればいいのにと思う方もいらっしゃるのではないでしょうか？（私は当初そう思いました・・）
ですが、そこに至る経緯としては・・・
実は登記簿謄本には所有者の住所や住宅ローンの借入金額を予想できるような情報が載っているにも関わらず、誰でもいつでも簡単に見る事が出来るものなのです。
ですが、例えば、ご夫婦共有で不動産を購入した後に、不動産を売却する場合には、原則現住所への住所変更登記をしなければ、不動産の名義変更ができません。
そこで問題になる一つの場面が、売却の理由が一方のDV被害で離婚に至った場合です。※
もし、職権で一律、住所変更登記がされてしまうと、被害に遭われた方の住所が加害を加えた方に知られてしまうこととなり、取り返しのつかないことが想定できます。
なので、この新しく始まるスマート変更登記で、住所変更登記をしてよいかの可否を問うワンクッションが必要な事はよくわかるのですが・・・
もし、私がこの仕事についておらず、住宅を購入し、不動産名義人になった時にメールアドレスを登録しても、登録したこと自体きれいさっぱり忘れてしまい、メールが届くころには、フィッシングメールと認識して、スルーしてしまうと思います。（そもそもプライベートのフリーメールを定期的にみる習慣がなく、通知もオフにしているので、見落とす可能性も大です。）
現時点で確立されておりませんが、メールアドレスを登録しなかった方には郵送で住所変更登記の可否を確認する通知を送る予定だそうです。
まだメールより郵送物の方が安心してしまうのは昭和生まれだからかもしれませんが・・・
ですが、それでも郵送物でも詐欺かどうか見分けなければいけない時代です。
当事務所ではこれから不動産の登記名義人になる方、現在不動産を所有しているが、住所変更登記をしていない方には、義務化開始前に住所変更登記を申請されることをお勧め致します。
当事務所にご依頼頂ける場合は手数料11,000円（税込み）+実費（登録免許税、郵送費、登記簿謄本）で承りますので、お気軽にお問い合わせください。
※（現在はDV被害者の住所を秘匿する特例が制定されています。）
やまゆり司法書士事務所の山下有里です。大阪市平野区生まれ、八尾市育ち。調理師として約10年お菓子作りに携わった後、労働環境への関心から司法書士を志しました。現在は兵庫県宝塚市仁川で事務所を構え、相続登記や遺言書作成、債務整理など、関西全域の皆様のご相談に対応しています。愛犬との散歩や水族館巡りが趣味で、日々の生活に寄り添うサポートを心がけています。どんな小さなお悩みも、お気軽にご相談ください。
自己紹介②（家族の事）
今年の目標その２
今期最大の寒波が来ているとニュースで話題が上がっておりますが、皆様のお住いの地域は大丈夫でしょうか。宝塚市はとてもいいお天気です。
私は基本インドア派なのですが、クロスフィットというジムで体を動かすことが大好きです。
四年ほどブランクはあったのですが、去年の８月から宝塚市安倉にあるクロスフィットに月４回のペースで通っています。
なかなかハードなトレーニングを行いますが、自分の体、精神と向きあうことができる貴重な時間だと思っていて、今年は頑張って月６回は通えるように時間のコントロールをすることが目標です。
と思いながら２月はまだ一回も行けていません・・・
家族構成（犬）
我が家は夫と二人の保育園児の４人家族です。
今でこそ人間だけで暮らしていますが、結婚当初、私が実家で飼っていたゴールデンレトリバー２匹を連れて結婚したので、夫とゴールデンレトリバー２匹の４人家族からスタートしました。
結婚して間もなく長女を妊娠し、ゴールデンレトリバー２匹を連れた妊婦ということで、割と目立っていたようで・・・そのおかげが、たくさんの方に声をかけて頂き、楽しく過ごしておりました。
散歩していると、妊婦さんなのに大丈夫？？と聞かれることもあったのですが、うちの２匹、お散歩をしてくれる相手を見て、歩くペース等、考えてくれる非常に賢い犬だったので、一度も危ない目にあうことはありませんでした。
その後、犬のお散歩で知り合った方とのご縁があり、現在の宝塚市仁川に引っ越し、第一子を出産しました。
第一子が生まれた後は、多少やきもちを焼くようなそぶりを見せましたが、子供に危害を加えることはなく、（子供を寝かしていた畳にわざとおしっこをするなどのいたずらはありましたが・・・）ベビーカーを押しながら一緒にお散歩したりととても楽しい毎日を過ごすことが出来ました。
そんな２匹、今はどちらもいませんが、また犬を飼い、セラピードッグのように一緒に活動できるような仕事を始めようと計画中です！大型犬に会える司法書士事務所を目指して頑張ります。
やまゆり司法書士事務所の山下有里です。大阪市平野区生まれ、八尾市育ち。調理師として約10年お菓子作りに携わった後、労働環境への関心から司法書士を志しました。現在は兵庫県宝塚市仁川で事務所を構え、相続登記や遺言書作成、債務整理など、関西全域の皆様のご相談に対応しています。愛犬との散歩や水族館巡りが趣味で、日々の生活に寄り添うサポートを心がけています。どんな小さなお悩みも、お気軽にご相談ください。
自己紹介①（司法書士になった理由）
今年の目標その１と経過
２０２５年が始まり、二週間が経過しましたが皆様いかがお過ごしでしょうか。
私は、今年の目標の一つでもある、家計管理の為に、昨年末から準備していた、自作のエクセル家計簿の入力と改善に夢中になっています。今まで紙媒体の家計簿や、家計簿アプリを利用していましたが、
うまく使いこなすことが出来ませんでしたが、自分で作ったエクセル家計簿がなかなか秀逸で、一人で楽しんでいます。今年はこの自作の家計簿を使った家計管理にスイッチが入っており、今一番夢中になっています。
干支と性格 そして司法書士になったきっかけ
そんな私は昭和５８年生まれ、いのしし年生まれです。
昔からスイッチがオフの時は本当にぐうたらで、何もしませんが、スイッチが入ると猪突猛進、壁にぶつかってもそのまま走り続ける、これぞいのしし年生まれ！といった性格をしています。
そんな私、２０代は洋菓子店でケーキ職人として働いていました。
小さい頃からお菓子作りが好きで、高校生の頃に、テレビチャンピオンという番組に出演されていた辻口博啓さんに感銘を受け、専門学校を卒業した後、洋菓子店でお菓子作りに励んでいました。
しかし、２９歳の頃に職場でのトラブルが続き、後輩や仲間が体調を崩し始めたことをきっかけに、自分たちの業界の働き方に疑問を持ち始めました。
そこで法律（労働基準法）を調べてみると、そこには私には目からうろこの世界が広がっていました。
自分達を守る為の権利は沢山あるのに、それを率先して教えてくれる人はおらず、いたとしても権利を主張するには、まず自分自身で知らなければいけないのだと気づきました。
だけどみんながみんな、法律に詳しくなるのは無理な話で、それだったら私が勉強して法律家になれば、せめて自分の手の届く範囲の人の権利は守れるのではと思い、司法書士になろうと決心しました。
それから３年後、司法書士の試験に合格し、現在に至ります。
大きな変化 相続登記と住所変更登記の義務化
昨年、相続登記が義務化され、来年には住所変更登記も義務付けられる予定です。
住所変更登記に関しては、まだ手続きが確立されておりませんが、申請時にメールアドレスを法務省に届け出することで、住所変更登記を職権で行いますといった制度も開始するようです。
この制度の趣旨の一つに、DV被害者を守るために、職権で住所変更登記をしてもよいか、メールで問い合わせをした後に、職権で登記申請しますといった目的があるらしいのですが、そのメールアドレスが本当に本人が回答しているかどうかはどうやって確認するのだろうと疑問が残ります。
まだ完成していない制度ですので、何かしらの対策は講じられると思いますので、今後詳しくコラムで投稿したいと思います。
登記申請から派生して思いもよらぬトラブルが起こる可能性も０ではありません。
少しでも気になることがありましたら、いつでもお問い合わせください。
法務省：令和７年４月２１日以降にする所有権の保存・移転等の登記の申請について
やまゆり司法書士事務所の山下有里です。大阪市平野区生まれ、八尾市育ち。調理師として約10年お菓子作りに携わった後、労働環境への関心から司法書士を志しました。現在は兵庫県宝塚市仁川で事務所を構え、相続登記や遺言書作成、債務整理など、関西全域の皆様のご相談に対応しています。愛犬との散歩や水族館巡りが趣味で、日々の生活に寄り添うサポートを心がけています。どんな小さなお悩みも、お気軽にご相談ください。
謹賀新年
新年あけましておめでとうございます。
２０２５年、新しい年が始まり、皆様どのようなお正月を過ごされましたでしょうか？
当事務所も本日から業務を開始致します。何卒宜しくお願い致します。
昨年の司法書士業界のビッグニュースは相続登記が義務化された事でした。
当事務所にも、今まで手つかずにしていた不動産があるんだけど・・等のお問い合わせを
多数頂戴しております。
そして義務化されたのは知っているけど、何から手を付けてよいのか分からない・・
という方も沢山いらっしゃると見受けられます。
当事務所は小さな事務所ですが、何かお役に立てればと思い、HPの公開に至りました。
些細な事でも構いませんので、お気軽にお問い合わせ頂けると幸いです。
新しい生活
新年早々、しんみりする話題にはなりますが、昨年愛犬のめいこが１１歳１１か月で亡くなりました。
昨年の２月に血管肉腫という、治療の難しい病気が見つかり、大きな手術をしました。
術後の余命平均が２～３か月という病気にも関わらず、約７か月も頑張りました。
その間、お散歩もしっかりでき、とても有意義な時間を過ごすことができました。
司法書士の受験時代からずっとそばで見守ってくれていた相棒がいなくなった事は
非常に寂しいですが、めいこの支えを励みにより一層精進してまいります。
また数年後、大きな犬のいる司法書士事務所にしますので、犬が好きな方、乞うご期待です。
やまゆり司法書士事務所の山下有里です。大阪市平野区生まれ、八尾市育ち。調理師として約10年お菓子作りに携わった後、労働環境への関心から司法書士を志しました。現在は兵庫県宝塚市仁川で事務所を構え、相続登記や遺言書作成、債務整理など、関西全域の皆様のご相談に対応しています。愛犬との散歩や水族館巡りが趣味で、日々の生活に寄り添うサポートを心がけています。どんな小さなお悩みも、お気軽にご相談ください。
